انتهاء العقد لا يعنى الإخلاء.. النقض تكشف لغز "التنبيه" قبل التجديد التلقائى.. برلماني

رصد موقع “برلماني”، المتخصص في الشأن التشريعى والنيابى، في تقرير له تحت عنوان “انتهاء العقد لا يعنى الإخلاء”، استعرض خلاله حكما لمحكمة النقض يرسى عدة مبادئ قضائية أبرزها أن المستأجر لن يخرج من العين بمجرد انتهاء المدة المحددة فى العقد، حيث أن المشرع اعتبر انعقاد العقد لمدة محددة تتجدد تلقائيًا لمدد مماثلة، والإخلاء يكون بالتنبيه بناءً على طلب أحد الطرفين، وأن مواعيد التنبيه بالإخلاء التى أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام ومن ثم يجوز الاتفاق على خلافها في عقد الإيجار.

وهذا هو المستقر عليه لدى محكمة النقض كما ورد في الطعن رقم 735 لسنة 54 قضائية: “التنبيه بالإخلاء هو تصرف قانوني صادر من جانب واحد يتضمن رغبه صاحبه استنادا إلى إرادته في انتهاء الإيجار ويتحقق أثره بمجرد أن يعلن عن هذه الإرادة في انتهاء العقد إلى المتعاقد الآخر فتنحل تبعا لذلك الرابطة العقدية التي كانت قائمة بينهما بعد فترة معينة، وكانت مواعيد التنبيه بالإخلاء كما أوردتها المادة 563 من القانون المدني ليست من النظام العام فيجوز الاتفاق على خلافها في عقد الإيجار، وكان تحديد هذه المدة مقررا لمصلحة الطرف الموجه إليه التنيبة حتى لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب على ذلك من وضع جديد فان عدم التزام المؤجر بالمهلة المتفق عليها في العقد للتنبيه بالإخلاء يترتب عليه ألا ينتج هذا التنبيه أثره ويتجدد العقد”.

وبحسب “النقض”: مفاد النص في المادتين 558، 563 من القانون المدني – يدل – وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض وهيئتها العامة – على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار واعتبر المدة ركناً فيه وأنه إذا عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع تعين اعتبار العقد منعقداً للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين الحق في إنهاء العقد بعد التنبيه على الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بنص المادة 563 سالفة البيان، وبذلك فإن إنعقاد عقد الإيجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد مماثلة طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته، فضلا عن تخويله وحده دون المؤجر حق إنهائه، أما أثره وجوب اعتبار العقد – بعد انتهاء المدة الاتفاقية – منعقدا للفترة المحددة لدفع الأجرة وانقضائه بالتنبيه بناء على طلب أحد المتعاقدين فى المواعيد المبينة بنص المادة 563 مدنى، وإليكم التفاصيل كاملة:

اوعى تفتكر المستأجر هيخرج من العين بمجرد انتهاء المدة المحددة في العقد..  إنعقاد عقد الإيجار لمدة محددة تتجدد تلقائيا لمدد مماثلة طالما كان المستأجر قائما بتنفيذ التزاماته.. والإخلاء يكون بالتنبيه بناء على طلب أحد المتعاقدين